Nel primo trimestre del 2026 in Italia sono passate di mano 179.654 abitazioni, il 4,4% in più rispetto allo stesso periodo del 2025, con il Mezzogiorno tra le aree più dinamiche a +5,1%: sono i numeri dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Il mercato cresce in volumi ma cresce in modo disuguale, e la Marsica è un buon posto per osservarlo da vicino: tra il capoluogo, i comuni della piana del Fucino e i paesi in quota il prezzo al metro quadro può quasi triplicare in venti chilometri di strada.
A muovere le compravendite non è solo il prezzo di partenza. Conta il costo del denaro, che secondo l’ABI a giugno 2026 si è attestato su un tasso medio del 3,48% sulle nuove erogazioni per l’acquisto di abitazioni contro il 3,19% di dodici mesi prima, e conta quanto una famiglia riesce a farsi finanziare. Due elementi che nella Marsica pesano più che altrove, perché qui il valore degli immobili è basso mentre i costi fissi di un’operazione immobiliare non scendono.
Mille euro al metro quadro ad Avezzano, meno di settecento a Celano
Le rilevazioni di Immobiliare.it sui prezzi richiesti fotografano ad Avezzano una media di 1.017 euro al metro quadro a luglio 2026, in crescita dello 0,59% sull’anno precedente. Il capoluogo marsicano resta sotto la media della provincia dell’Aquila, ferma a 1.208 euro e in leggera flessione dello 0,58%, ma quella media è gonfiata dalle località sciistiche dell’Alto Sangro: Roccaraso viaggia a 3.088 euro al metro quadro, mentre il valore più basso della provincia si ferma a 320.
Dentro la Marsica la forbice si ripropone su scala ridotta. Celano si colloca intorno ai 665 euro al metro quadro con un progresso del 2,62% in un anno, Tagliacozzo sui 923 euro con una variazione a due cifre, Ovindoli arriva a 1.622 euro con un aumento del 3,71%. Su comuni che registrano poche decine di transazioni l’anno, però, una variazione del 10% dice più su cosa è finito in vetrina che su un rialzo generalizzato: basta che entrino sul mercato alcune villette recenti al posto di appartamenti degli anni Settanta e la media si sposta.
La differenza tra i tre mercati si legge meglio negli affitti: ad Avezzano la richiesta media è di 6,34 euro al metro quadro al mese, a Ovindoli di 13,28. Il capoluogo ha una domanda residenziale stabile, alimentata da lavoro, scuole e servizi; l’altopiano una domanda stagionale legata alla seconda casa.
Il saldo naturale è negativo, la popolazione tiene solo grazie a chi arriva
Il quadro demografico spiega buona parte della geografia dei prezzi. Ad Avezzano i dati Istat contano 40.948 residenti al 31 dicembre 2024, 106 in più rispetto all’anno prima: una crescita minima, che però interrompe una serie di cali. Il dettaglio è più istruttivo del totale: nello stesso anno le nascite sono state 264 contro 407 decessi, per un saldo naturale di 143 unità in meno, mentre il saldo migratorio con l’estero è stato positivo per 256 persone.
Lo stesso meccanismo vale per l’intera provincia dell’Aquila, che secondo l’analisi della Cgil provinciale sui dati Istat nel 2025 ha guadagnato appena 59 residenti a fronte di un saldo naturale negativo per 1.939 unità. I cittadini stranieri sono 27.128, il 9,46% della popolazione, e il 53,7% dei comuni resta sotto i mille abitanti. Tradotto sul mercato della casa: nei centri minori la domanda strutturale è sottile, l’usato è abbondante e i tempi di vendita si allungano, mentre ad Avezzano e nei comuni di prima corona il ricambio regge.
Sulla domanda pesa poi la variabile romana. Avezzano è collegata alla capitale dalla A25 e da una sedicina di treni al giorno, con una percorrenza che nei collegamenti più rapidi scende sotto l’ora e quaranta ma che in media resta sopra le due ore: una distanza che rende il pendolarismo quotidiano praticabile per pochi e più interessante per chi lavora in parte da remoto.
Prezzi bassi non significano credito facile
Qui si trova il nodo che sorprende molti acquirenti alla prima esperienza. In Abruzzo, secondo le rilevazioni dell’osservatorio mutui di Facile.it, l’importo medio richiesto si aggira sui 117.713 euro e nella provincia dell’Aquila scende a 111.991, il valore più basso della regione, con un’età media del richiedente di 40 anni. A livello nazionale, invece, a livello nazionale CRIF ha registrato nel primo semestre 2026 un importo medio stabile intorno ai 154.000 euro. Numeri contenuti, che però non si traducono in pratiche più semplici.
Il primo motivo è il rapporto tra perizia e finanziamento. La banca calcola il loan to value sul minore tra prezzo di acquisto e valore stimato dal perito, e le rilevazioni della Banca d’Italia sul primo semestre 2026 indicano un LTV medio intorno al 70%, con solo il 21,4% delle erogazioni oltre la soglia dell’80%. Su un immobile periziato 80.000 euro l’acquirente deve quindi mettere sul tavolo circa 24.000 euro di capitale proprio, oltre agli oneri accessori. E gli oneri accessori sono il secondo motivo: imposta di registro prima casa al 2% con un minimo di 1.000 euro, imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, imposta sostitutiva allo 0,25%, perizia, istruttoria e onorario notarile non scalano con il prezzo, e su una casa da 60.000 euro pesano in percentuale ben più che su una da 250.000.
Il terzo elemento è la classe energetica, che nella Marsica pesa doppio per via del patrimonio edilizio e dei mesi di riscaldamento. I dati CRIF sul secondo trimestre 2026 mostrano che il valore degli immobili posti a garanzia dei mutui è salito del 5,5% su base annua, ma con il nuovo a +11,1% e il ristrutturato a +11,2%. Un immobile da recuperare viene periziato per quello che è, non per quello che diventerà, e il costo dei lavori resta a carico dell’acquirente salvo ricorrere a una formula di acquisto più ristrutturazione. Per chi ha meno di 36 anni resta operativo il Fondo di garanzia prima casa gestito da Consap, prorogato fino al 2027, che copre fino all’80% della quota capitale per richiedenti con ISEE entro i 40.000 euro su mutui non superiori a 250.000 euro.
Selezionare I migliori mutui grazie ai comparatori online
Arrivare alla trattativa con i conti già fatti cambia la posizione di chi compra. Sull’immobile la verifica preliminare riguarda visura e planimetria catastale, conformità urbanistica, attestato di prestazione energetica, atto di provenienza e situazione condominiale: sono gli stessi documenti che la banca chiederà, e un’irregolarità scoperta dopo il preliminare blocca l’erogazione. Sul credito conviene ottenere una valutazione reddituale prima di formulare la proposta e inserirvi la condizione sospensiva legata all’ottenimento del finanziamento, con un termine esplicito.
Confrontare le condizioni prima di sedersi al tavolo è oggi più semplice anche fuori dai grandi centri. Tra i canali che permettono di farlo a distanza spiccano i comparatori: in pochi minuti è possibile visualizzare i mutui online su Mutui.it o altri portali specializzati del settore, per mettere a confronto le offerte di più istituti partendo da valore dell’immobile, importo richiesto e durata. Proprio la durata è la leva su cui il mercato sta spingendo di più: quasi la metà delle erogazioni raggiunge o supera ormai i trent’anni, una scelta che abbassa la rata mensile, ma alza il costo complessivo degli interessi. Sapere in anticipo qual è la propria capacità di indebitamento, e quale rata resta sostenibile nel tempo, è ciò che permette di distinguere un prezzo conveniente da un prezzo semplicemente basso.
